Анализ рынка недвижимости в Словении

На этой странице мы предлагаем вам ознакомиться с анализом словенского рынка недвижимости. Любые колебания рынка будут рассматриваться, анализироваться нашими специалистами и в виде статей выкладываться на сайте.

Удачных вам вложений!

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЛОВЕНИИ

Кризис в Словении на рынке жилой недвижимости начался в 2007 году. На начало кризиса в стране за год продавалось от 5 до 6 тысяч квартир и строилось ещё около 3 тысяч. Но уже спустя пять лет, в 2012 году было зарегистрировано только 3.528 сделок, а в 2013 году всего 2.971. Геодезическое Управление Словении (GURS) в своём анализе пришло к выводу, что с 2008 года, цены на жильё по всей Словении в среднем упали на 17%.

И нынешний 2014 год – не исключение. Цены на жилую недвижимость в Словении будут постепенно снижаться. Тенденция к снижению стоимости останется на уровне прошлого года, но большего падения вряд ли стоит ожидать - в 2013 году оно и так было практически максимальным. По базовому сценарию в этом году следует ожидать снижения цен на 4,3%, а в 2015 году ещё на 2,4%.

Оценка снижения цен на жилую недвижимость будет произведена также при тщательном анализе работы Словенских банков. Теперь большое влияние на словенский рынок жилья окажет реструктуризация DUTB (управляющая компания, занимающаяся банковскими претензиями) по отношению к  строительным компаниям и быстрые продажи банковского залогового имущества в виде недвижимости (продажа недвижимости с аукционов). Так как из-за небольшого рынка жилья этот фактор может сильно повлиять на формирование рыночной цены, подход DUTB будет здесь крайне прагматичным. Поэтому надеемся, что продажа такого жилья если и повлияет на рыночную цену недвижимости, то только на местном (локальном) уровне.  

  *Повышение в конце 2013 года налога не недвижимость по оценкам наших специалистов существенно не повлияет на рынок жилья.

Главным же фактором, который влиял, влияет, и продолжает влиять на цену жилой недвижимости – это сложившиеся неблагоприятные экономические условия. На сегодняшний день мы имеем очень низкую покупательскую способность и завышенные цены на жильё – а это аномалия! Так что движение вниз рыночной цены гарантированно, и вскоре мы приблизимся к 1996-1999 годам. Если говорить в цифрах, то в Любляне это будет примерно 1800 - 2000 евро за кв.м. за новостройку, а на рынке вторичного жилья ещё дешевле из-за высоких  платежей за обслуживание домов.

Волнообразные колебания на рынке будут продолжаться ещё от 3 до 5 лет. Его оживление  будет прежде всего зависеть от стабилизации экономической ситуации, так что ожидания на текущий год очень слабые. Пока что Словения – единственная страна в OECD (Организация экономического сотрудничества и развития),  которая в 2014 году не выйдет из рецессии. Уровень безработицы в Словении всё ещё растёт, а тяжесть налогов для населения становиться всё более обременительной. В настоящее время идёт крупнейшее падение цен на недвижимость большой площади. В Мариборе такая недвижимость продаётся уже по 1000 евро за кв. м., а в Любляне примерно за 1400 евро за кв. м.

Рынок недвижимости по аренде тоже ещё не скоро оживёт. Цены на аренду высокие, а спрос маленький. Мало того, около 15% такого рода жилья ещё не нашло своего арендосъемщика и до сих пор пустует. Поэтому цена на аренду будет также постепенно снижаться.

Однако можно рассчитывать, что какое-то движение на рынке недвижимости всё же будет происходить: из-за действий DUTB, из-за исключительно благоприятных условий ипотечного кредитования, связанного с получением наиболее крупными словенскими банками дополнительного капитала и из-за малых задолженностей словенских покупателей. Но всё равно, в 2014 году словенцы будут не сильно мотивированы на покупку недвижимости. - «Если бы жили нормально, то нормально бы и покупали. А так, недвижимость сейчас покупает только те, кто действительно в этом сильно нуждается».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В связи с постепенно стабилизирующейся экономикой страны, вполне возможно, что ситуация на рынке жилья существенно изменится уже к концу 2014 года. Как известно - рынки недвижимости падают медленно, а растут быстро. Пока нет реальных инвестиционных предложений, как активировать словенский рынок, поэтому на сегодняшний день строительство нового жилья строго контролируется государством. Но как только такие предложения появятся (в основном извне), рынок немедленно на это отреагирует, и мы увидим резкий скачок цен.

Покупка элитного жилья на сегодняшний день также является формой инвестирования, хотя не все это понимают. Но подходить к такого рода инвестициям надо очень прагматично. Эксперты считают, что инвестировать в такую недвижимость пока ещё слишком рискованно. Единственные два места, в которые уже сейчас имеет смысл инвестировать – это район Любляны, озера Блед и Адриатического побережья (туристические зоны).

В связи с высоким уровнем безработицы на рынке труда и с тем, что цены на недвижимость в Словении пока продолжают снижаться, сейчас наступает благоприятное время не только для покупки уже готовых объектов в вышеприведённых районах, но и для реализации таких проектов, как строительство квартир и домов. Подобного рода инвестиции могут себя окупить уже в течение двух лет.